Freno a los alquileres en Berlín

Berlín se convirtió ayer en la primera ciudad en Alemania en aplicar la ley de control de alquileres aprobada por el Parlamento en marzo pasado. Dicha norma busca poner freno al incremento de los alquileres, especialmente en zonas con alta escasez de vivienda. Berlín es una de ellas. El alquiler por metro cuadrado en Berlín se incrementó de 5.5 euros a 9 euros entre 2005 y 2014. En 2014, el incremento de los alquileres fue cercano al 9%. Aun a pesar de ello, la proporción del ingreso neto que dedican los alemanes en promedio al alquiler de vivienda se ha mantenido constante en alrededor de 23% durante los últimos 30 años. Además, para el caso concreto de Berlín, los alquileres en Berlín todavía están bastante por debajo de los de otras capitales europeas.  Sin embargo, el temor de la Asociación de Inquilinos de Berlín es que se repita lo ocurrido en Londres o Paris donde las personas de bajos ingresos fueron desplazadas hacia zonas alejadas por los crecientes costos de la vivienda.

De acuerdo con la nueva ley, los incrementos a la renovación de los alquileres no podrán superar el promedio local de una vivienda comparable en más de 10%. Esta restricción se aplicará tanto a los contratos existentes como a los nuevos. En Berlín, se estima que la aplicación de la norma alcanzaría a una proporción importante de las viviendas en alquiler: según el think-tank, IW Köln, 60% de las viviendas en alquiler en Berlín, listadas en el portal inmobiliario más utilizado del país, se alquilan a precios que superan el tope de 10%.     

Como todo control de precios, lo más probable es que esta medida promueva la aparición de un mercado negro y a la vez desincentive la inversión en construcción de nuevas viviendas, precisamente aquello que se requeriría para resolver el problema de acceso a la vivienda en algunas ciudades alemanas. Por supuesto, no han tardado en solicitarse y aprobarse excepciones a la norma, las cuales solo complicarán su aplicación. 

Para la Asociación de Inquilinos de Berlín, la nueva ley es una victoria. No obstante, reconocen que si bien la norma los protege, esta no resuelve los problemas de fondo del mercado de vivienda donde existe un exceso de demanda. En estas ciudades hacen falta más inversiones no solo en nuevas viviendas sino en la renovación de las existentes. En los últimos años, los elementos necesarios para que esta nueva inversión se canalice ya estaban presentes en Alemania: la alta capacidad de ahorro de los ciudadanos alemanes y su alta aversión al riesgo hacían del sector inmobiliario una excelente alternativa de inversión, especialmente dadas las bajas tasas de interés de los créditos hipotecarios. Precisamente por ellos, los precios de la vivienda se incrementaron 41% en Berlín y 47% en Munich entre 2010 y 2014. Sin embargo, las autoridades no vieron nunca con buenos ojos esta subida de precios, pues temen que se genere una burbuja que tenga un impacto adverso sobre la población de menores ingresos y que ponga en riesgo el patrimonio de las familias alemanas. El tope de alquileres, aunque no resolverá el problema de exceso de demanda por vivienda, sí conseguirá enfriar un poco el mercado inmobiliario.